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[경제기획] 2018년 경남 부동산 기상도는?

아파트·주택 '흐림', 토지 '맑음', 오피스텔·상가 '먹구름'

기사입력 : 2018-01-15 22:00:00

올해 경남 부동산 시장은 아파트와 주택은 하락세를, 토지는 오름세를 보일 것으로 전망된다.

또한 상가와 오피스텔은 경기 침체와 공급 급증으로 하락세가 점쳐진다.

공급·입주물량 많아 가격 떨어질듯
창원·김해·거제 통영 하락세
나노산단 영향 밀양은 올라갈 듯

◆아파트·주택= 15일 도내 부동산 업계와 부동산 정보업체 등에 따르면 아파트·주택의 경우, 공급 과잉과 입주물량 폭주로 인해 미분양이 증가하고 가격하락 지속 가능성이 높을 것으로 전망된다. 지역적으로는 창원과 김해, 거제, 통영 등은 하락세를, 밀양은 상승세를 탈 것으로 예측됐다.

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자료사진./경남신문DB/

가격 하락 가능성이 높은 가장 큰 요인은 문재인 정부가 내놓은 투기 억제책이다. 이달부터 새로운 총부채상환비율(신DTI)이 시행되고, 4월부터는 다주택자 양도세 중과가 시행된다. 재건축 초과이익환수제 부활과 시중은행 주택담보대출 금리 추가 인상 가능성은 주택 가격 하락을 부추길 것으로 보인다.

가격 억제 요인이 많은 가운데 공급이 크게 늘어나는 점도 부담이다.
15일 주택산업연구원의 2018년 주택시장 전망에 따르면 경남의 입주 물량은 3만6463가구로, 전국에서 경기도에 이어 두 번째로 많다. 올해 입주물량은 3만9815가구로 지방에서 가장 많았고, 미분양 주택(11월 1만2122가구)이 전국 최상위권이라 악재로 작용하고 있다.

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정상철 창신대학교 부동산학과 교수는 “지난해 아파트 공급 과잉과 입주물량 폭주로 미분양 물량이 증가했다. 이런 가운데 다시 공급은 많고, 지역의 주축 경기는 좀처럼 회복 기미를 보이지 않아 부동산 경기 전망도 좋지 않다”며 “지역별로 조선업 침체로 창원과 김해, 거제, 통영 지역은 가격 하락세가 지속될 것으로 보이는 반면 나노산단이 들어서는 밀양은 상승할 것으로 보인다”고 말했다.

주택시장 침체로 토지로 자금 몰릴 듯
2009년부터 9년 연속 상승세
밀양·사천 등 토지보상금 투자 유입 가능

◆토지= 올해 경남지역의 토지시장은 오름세를 보일 것으로 전망된다.

그동안 부동산 시장을 견인했던 주택시장 침체로 갈 곳을 잃은 시중 자금이 토지에 몰릴 수 있다는 분석이다.

지난해 11월 누적 기준 전국은 토지가격은 전년(2.70%)보다 더 상승폭이 큰 3.548%로 집계됐다. 이는 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 2009년부터 지금껏 9년 연속 상승폭 가운데 가장 큰 수준이다. 특히 올해는 전국에서 총 16조4000억원의 규모의 토지보상금이 풀린다. 지역에서는 밀양과 사천 등 산업단지 조성에 따른 토지 보상금이 풀리면서 개발에 대한 기대감과 인근 토지에 투자 수요가 유입될 가능성이 크다. 여기에 장기보유 토지에 대한 세제혜택으로 토지시장이 호재가 될 수 있다.

김종섭 공인중개사협회 경남지부장은 “아파트시장 불황으로 인한 토지시장의 반사이익이 기대된다”며 “지역에서 각종 개발에 따른 토지보상금이 풀리는 만큼 이에 따라 보상 사업지구와 인근 토지에 투자 수요가 유입될 가능성이 커 토지 거래가 활성화될 것으로 보인다”고 말했다.

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나노융합 국가산업단지가 들어설 밀양시 부북면 일원./경남도/



대출규제·금리인상 여파 투자 악화
공급과잉 겹쳐 공실률 증가 우려
상가임대료 인상률 상한 제한도 부담

◆오피스텔·상가= 올해 오피스텔·상가 등 수익형 부동산은 대출 규제와 금리 인상의 여파로 투자 여건이 악화될 것으로 전망된다.

지역에서는 공급 과잉 문제까지 겹쳐 공실률 증가가 우려된다.

올해는 오피스텔 시장에 전에 없던 규제가 생겨난다. 이달 25일부터 오피스텔 분양권 전매제한이 투기지역과 투기과열지구에서 청약조정대상지역에까지 확대된다. 또한 300실 이상의 오피스텔은 분양시 인터넷 청약을 의무화해 투기 심리를 가라앉힐 전망이다. 금리가 상승하고 있는 점도 악재다. 금리 상승은 임대 수익을 목적으로 한 투자의 장점을 점점 낮추기 때문이다.

부동산 업계 관계자는 “임대수익률이 하락하고 있는 것은 공급이 증가하기 때문이다. 현재 오피스텔 분양 물량뿐 아니라 입주물량도 많아 수익률 하락과 공실률 급증이 우려된다”며 “오피스텔은 아파트 대체재 성격을 갖고 있어 지역의 주택시장 침체도 오피스텔에는 좋지 않은 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

상가 역시 녹록지 않은 상황이 예고되고 있다. 지난해 상가는 저금리와 은퇴 베이비붐 세대의 창업 러시로 수요가 급증했지만 올해는 상황이 다르다. 오는 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI) 제한이 높아지면서 임대사업자의 자금줄이 조여들 것으로 보인다. 임대업자는 연간 임대소득이 이자비용보다 주택의 경우 1.25배, 비주택의 경우 1.5배가 돼야 대출을 받을 수 있다. 또 상가 임차인의 안정적 영업을 위해 이달부터 상가 임대료 인상률 상한을 기존 연 9%에서 5%로 제한하는 점도 임대사업자로서는 부담이다.

심형석 영산대학교 부동산학과 교수는 “역세권 등 일부 배후수요가 풍부한 곳은 오피스텔에 투자수요가 이어질 것으로 보이지만 최근 공급이 급증한 곳은 위축될 가능성이 높다”며 “상가 역시 임대차보호법 개정안 추진으로 투자심리가 위축돼 투자여건이 악화될 것으로 예상된다”고 말했다.

올해 부동산시장에 미칠 변수로는 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 주택담보대출 규제와 입주물량 급증으로 인한 과잉 공급, 다주택자 양도세 중과, 금리 인상 등이 꼽히고 있다.

김정민 기자 jmkim@knnews.co.kr

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