은행 예·적금 이자로는 수익을 내기 어려워지면서 보다 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형 오피스텔이 인기다.

올해 1월 기준 오피스텔의 임대수익률은 전국 평균 5.1%로 나타났으며, 경남은 이보다 높은 수준인 6%를 상회하고 있는 것으로 조사됐다.

은행연합회자료를 보면 2월 기준 제1금융권 1년 정기예적금 금리는 2~2.2%(카카오뱅크)로, 경남지역 오피스텔 수익률과 비교하면 은행금리에 비해 4배 정도 높은 셈이다. 최근 분양 중이거나 건립 중인 오피스텔은 평면과 커뮤니티, 주차시설도 아파트 못지않게 우수하다. 전용면적 59㎡ 이하 초소형 아파트 공급이 드문 데다 ‘혼족(혼자 사는 사람)’은 늘어나고 있어 수요도 탄탄하다. 전·월세난이 심각한 아파트 대체재로서도 인기다.

이 같은 장점에도 불구하고 전문가들은 오피스텔에 투자할 때 리스크가 존재하는 만큼 주의가 필요하다고 조언한다.

◆희소성에 주목= 한동안 공급이 없던 지역에 분양되는 오피스텔은 새로운 오피스텔로 갈아타려는 대기 수요를 받을 수 있다. 게다가 입지와 교통이 좋고 각종 개발 호재가 있는 지역인 경우, 공실 우려없이 안정적인 수요를 얻을 수 있다.

대표적인 예가 마산지역에 들어선 오피스텔이다. 옛 창원지역에 비해 상대적으로 분양 물량이 없었는데, 최근 몇 년 새 부림동에 강남와이즈 하우스, 오동동 옛 황장군 자리에 포세이돈 오피스텔이 들어섰다.

강남와이즈 하우스는 2015년 가을 쯤부터 첫 입주를 시작했으며, 창동문화의 거리와 부림시장이 도보 거리에 있는 게 장점이다.

포세이돈 역시 향후 조성되는 마산해양신도시와 인접해 풍부한 유동인구를 확보할 수 있다는 점에서 투자자들의 관심을 모으고 있다. 이들 모두 신축 오피스텔이 공급이 많지 않은 마산지역에 위치한 게 강점이다. 오동동 옛 고려호텔 자리에도 오피스텔이 분양된다.

창원시 마산합포구 D중개업소 관계자는 “오피스텔 공급이 끊긴 마산지역은 무엇보다 희소성이 가치다. 이들 오피스텔을 선점하는 것은 안정적인 수익을 올리는 데 도움이 될 것”이라며 “강남와이즈 하우스의 경우, 입주율이 90%를 넘을 정도로 인기가 많다”고 말했다.

◆풍부한 배후수요 등 입주여건= 오피스텔 투자에서 배후수요도 중요 여건이다. 어디에 위치하고, 주변에 무엇이 있느냐에 따라 수익률과 공실 등의 차이가 크게 나타날 수 있기 때문이다. 도심 및 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수요와 함께 공실 부담을 크게 덜 수 있다. 연계 대중교통이 잘 갖춰져 출퇴근이 편리하고, 쇼핑과 문화, 편의·교육시설이 밀집돼 있으면 임차인들의 주거 만족도가 높아진다. 산업단지나 업무지구 인근 오피스텔은 배후수요가 좋은 편이다. 직주근접의 장점과 함께 교통망이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높아서다. 탄탄한 임대 기반을 갖추면 다른 지역보다 비싼 월세에도 임대인을 쉽게 구할 수 있다.

창원 의창구 용호동 상업지구와 업무지구에 자리한 대웅 레드유 오피스텔이 대표적이다. 창원의 상징인 용지호수를 끼고 생활하는 용호동 지역의 수요층을 흡수할 수 있다. 창원중앙역세권 오피스텔 또한 임대수익이 안정적으로 발생할 수 있다. 한마음병원이 들어설 예정이고, 창원대학교도 인접해 수요를 기대할 수 있다.

◆분양가 적정성= 오피스텔은 분양가의 적정성을 잘 따져야 한다. 대개 분양가를 검토할 때 아파트는 전용면적+주거공용면적을 합친 공급면적으로 3.3㎡ 당가를 계산하는 반면, 오피스텔은 총분양가에서 전용면적+주거공용면적+기타공용면적을 합친 계약면적으로 3.3㎡ 당가를 구한다. 계약면적으로 계산하다 보니 상대적으로 3.3㎡당 분양가가 저렴해 보이는 착시를 유의해야 한다.

세금도 신경 써야 한다. 오피스텔은 취득세가 아파트보다 무겁다. 취득세와 지방교육세 등을 포함해 매매가의 4.6%를 세금으로 내야 한다. 반면에 아파트는 6억원 이하 전용면적 85㎡ 이하일 경우 1.1% 요율로 비교적 세금이 가볍다. 대신 양도소득세는 장점이 크다. 오피스텔은 업무용으로 사용하고 있다면 기존 주택 외에 오피스텔이 추가로 있어도 다주택자가 되지 않을 수 있고, 9억원 이하 오피스텔 1실을 주거용으로 사용하고 있다면 양도차익이 있어도 2년 보유 요건을 채우면 비과세를 받을 수 있다. 주거용 오피스텔은 주택 매입임대 사업 등록이 가능하고, 전용면적 60㎡이하는 취득세 면제나 재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 중과 배제도 가능하다.

◆일조권·조망권 확인해야= 오피스텔은 통상 상업지역에 지어지는 경우가 많고, 용적률도 높아 고층 건물들이 밀집된 곳에 대부분 위치한다. 자칫 사방이 건물로 막혀 주거공간이 외부로 노출될 수 있고, 낮에도 빛이 잘 들어오지 않는 경우가 발생할 수 있다. 아무래도 일조권과 조망이 나쁘다면 세입자를 구하는데 애를 먹을 수도 있다.

아울러 빌트인 제품과 수납공간은 넉넉한지, 임차인의 시각에서 살펴볼 필요가 있다. 냉장고, 에어컨 등 빌트인 제품 등이 잘 갖춰져 있는지 그리고 세입자가 사용하기 편리하게 배치가 돼 있는지도 꼼꼼하게 체크하는 것이 좋다. 또 여성 입주자가 늘어나고 있는 만큼 보안시스템도 잘 갖춰져 있는지도 확인하는 것이 좋다.


◆임대수익률·주변 공급 여건 따져봐야= 오피스텔 매입 시에는 지역에 따라 실제 임대수익률 편차도 큰 만큼 반드시 현장에 나가 월세 수준 등을 확인하고, 구체적인 투자수익률 분석을 거치는 것이 좋다. 수익률을 따질 때는 초기 매입자금뿐 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용 등도 꼼꼼히 살펴야 한다.

또한 매입하려는 오피스텔 주변에 소형 주택 공급이 많은지도 체크해야 한다. 오피스텔 공급이 많은 곳은 물론이고, 경쟁 상품이라 할 수 있는 도시형 생활주택공급이 많은 곳도 되도록 피하는 것이 좋다. 공급이 많은 곳은 임대 수익은커녕 공실 우려가 높다. 임대가 자주 바뀌는 상황 역시 소득보다는 세금으로 빠져나갈 수 있다.

정상철 창신대학교 부동산학과 교수는 “수익형 부동산인 오피스텔에 투자할 때 신경 써야 하는 부분은 입지 여건과 공급과잉 여부다. 유동 인구나 수요층이 많은 곳, 주변 편의시설 등을 챙겨봐야 한다”며 “오피스텔이 공급되는 주변에 입주 물량이 많다면 당연히 임차인을 구하기가 어렵고, 임대료도 약세를 보일 공산이 크다. 주변 경쟁 상품 공급 현황과 공실률, 임대료 수준 등을 잘 살펴봐야 한다”고 말했다.

김정민 기자 jmkim@knnews.co.kr

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