재건축이나 재개발에 있어 이해하기 어렵거나 헷갈리는 용어들이 많다.

하지만 이를 알아두면 물건을 매입하거나 투자를 결정하는 상당한 도움이 될 수 있다.

이에 부동산정보업체 부동산인포의 도움을 받아 재건축·재개발 관련 용어를 알아본다.

창원시 마산회원구 재개발구역./성승건 기자/

▲재건축·재개발
재건축은 노후 아파트 철거 후 건축
재개발은 주택·공공시설까지 정비

재건축과 재개발은 언뜻 비슷하게 들리지만 의미하는 바는 상당히 다르다. 재건축은 노후된 주택(대부분 아파트)을 철거하고 그 위에 새 주택을 짓는 사업을 뜻한다. 건물 소유주들이 조합을 구성해 사업을 추진하기 때문에 민간사업의 성격을 띤다. 재건축의 세입자 문제는 당사자 간의 주택 임대차계약에 따라 개별적으로 처리하면 된다. 반면 재개발은 주택뿐 아니라 도로 및 상·하수도, 공원 등 노후된 지역의 공공시설도 새로 정비하는 사업이다. 공공적인 목적이 강하다는 것이 재건축과의 가장 큰 차이다. 재개발이 시작되면 주택 세입자에게 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 돼 있다. 여기에 뉴타운은 이런 재개발 지역을 묶어 광역으로 개발하는 방식으로 학교, 공공기관 등 편익시설까지 한꺼번에 조성하는 것을 말한다.


▲감정가·비례율
전문가가 평가한 부동산 감정가에
개발이익률인 비례율 곱하면 보상금

재개발·재건축 사업을 진행할 때 시장 또는 군수가 전문 평가자를 통해 사업 대상 지역의 주민들이 소유한 주택과 대지를 평가한다. 이는 조합원들의 재산을 보상하기 위함이다. 이때 전문가들이 평가한 부동산의 가치를 감정가라고 한다. 그러나 조합원의 부동산 감정가가 3억원이라도 3억원을 보상받는 것은 아니다. 평가된 감정가에 비례율을 곱해서 나온 권리가액을 금액으로 보상받는다.

그렇다면 비례율은 뭘까? 비례율은 개발이익률이라고도 하는데, 조합원 부동산의 가치가 개발 후 얼마의 가치가 되느냐를 나타내는 비율이다. 쉽게 말해 수익률인 셈이다. 비례율을 구하는 공식은 재개발이 완료됐을 때 사업 대상지의 주택과 대지의 총평가액에서 총사업비를 뺀 금액을 재개발하기 전의 주택과 대지의 총평가액으로 나눈 값이다. 조합원들은 자신의 부동산 감정가에 비례율을 곱한 금액을 보상받을 수 있기 때문에 비례율이 높기를 원한다. 통상 이 값이 100%가 넘는다는 의미는 재개발 사업의 수익성이 좋다는 얘기며, 이 비례율이 100%라는 얘기는 분양수입에서 사업비를 제외한 금액이 조합원 전체 감정평가액과 같아 이익이 없다는 의미다.


▲권리가액
조합원이 소유한 부동산 평가금액
매물의 평가, 추가부담금 등 기준

권리가액은 문자 그대로, 재개발 사업이 진행될 때 내 권리를 가격으로 산정한 것이다. 즉 재개발·재건축 사업이 진행될 때 내가 소유한 부동산의 가치(평가금액)라고 보면 된다. 그래서 권리가액은 조합원의 권리를 나타내는 가격이고, 이 가격을 기준으로 내가 투자할 때 프리미엄을 얼마나 지불하는 것인지, 그리고 나중에는 얼마의 자금을 추가로 부담해야 하는지 등을 알 수 있다. 또 이것을 알아야 현재 매물이 저평가돼 있는지, 고평가돼 있는지 알 수 있다. 권리가액은 감정가에서 비례율을 곱해서 결정된다. 만약 재건축 84㎡ 면적 아파트의 조합원 분양가가 5억원인데, A조합원 권리가액이 4억원이라면 A조합원은 1억원을 추가로 부담해야 아파트를 분양받을 수 있다.


▲재건축 무상지분율
소유 지분 대비 받을 수 있는 면적
용적률·분양가·시공비에 따라 좌우

아파트 재건축사업에서는 무상지분율을 구해 무상평수가 얼마나 되는지를 구하는 방법으로 수익분석을 하는 것이 편리하다. 무상지분율은 재건축 단지 조합원이 시공한 건설사로부터 자신의 대지 지분 대비 받을 수 있는 아파트의 면적을 말한다. 무상지분율은 대지면적과 용적률, 예상 일반분양가격을 알면 가능하며, 무상지분율이 200%라면 대지지분이 80㎡인 사람이 재건축 후에 160㎡ 아파트를 추가 부담없이 받을 수 있다는 것을 말한다. 무상지분율은 용적률, 분양가, 시공비에 따라 좌우되기 때문에 무상지분율이 높을수록 조합원들은 더 많은 보상을 받을 수 있다. 다만 이 무상지분율은 시공사가 선정되는 조합설립인가 이후에나 알 수 있다.


▲추가 부담금과 청산금
분양가서 권리가액 뺀 추가 부담금
권리가액이 더 클 때는 청산금 받아

재개발 조합원이라면 분양대상자별 관리처분계획 인가내역 통보서를 받는다. 통보서의 내용을 보면 분양배정내용에 종전가액과 비례율, 권리가액에 있으며 잔여가액으로 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 있다. 잔여가액이란 내가 가지고 있던 땅이나 건물에 대한 권리가액을 조합원 분양가에서 뺀 나머지 금액으로 앞으로 부담해야 할 추가 부담금이다. 즉, 추가 부담금은 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나, 원하는 주택면적이 무상지분 면적보다 커 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액을 말한다. 이와 반대로 청산금은 조합원 분양가가 권리가액보다 적거나, 원하는 주택면적이 무상지분 면적보다 작을 경우 조합원이 되돌려받는 금액이다. 현금청산이란 재개발·재건축에서 조합원이 조합원의 지위를 포기하고 현금으로 보상받는 것을 말한다. 쉽게 말해 처음부터 조합원이 분양을 신청하지 않거나 분양 신청을 철회한 경우 사업 전 자신의 주택 또는 대지의 가치를 현금으로 보상받는 것이다.


▲초과이익 환수제·이주비
3000만원 이상 이익 땐 50% 환수
거처 이동 위해 이주비 무이자 지급

재건축 초과이익 환수제란 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 ‘이익의 최고 50%를 환수’하는 제도다. 2018년 1월 1일 이후, 즉 올해부터 관리처분인가를 신청하는 모든 재건축 사업장은 초과이익환수 대상이 된다. 조합원이 얻은 초과 이익에 따라 부담금은 다르게 측정된다. 이주비란 아파트를 분양 받은 조합원이 이주할 때 빌려주는 돈이다. 공사기간 동안 거처를 옮기거나 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 지급하는 금액이다. 보통 이주비는 조합원 부동산 가치의 50~60% 수준은 무이자로 지급되며, 추가 지급을 원하는 조합원은 별도의 이자 비용을 지불하고 지급받을 수 있다.


▲지구단위계획
기반시설·가구 등 제한, 유도 계획
구역 지정 3년 이내에 계획 세워야

지구단위계획은 도시를 좀 더 체계적, 효율적으로 개발하기 위해 기반시설의 배치와 규모, 가구의 규모, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하거나 유도하는 계획을 말한다. 다시 말해 수립된 지구단위계획을 살펴보면 도시가 앞으로 어떻게 개발될 것이라는 예상을 할 수 있다. 지구단위계획구역이 지정되면 3년 안에 해당구역에 해당 지구단위계획을 세워야 하며, 그렇지 않은 경우에는 지구단위계획구역의 효력을 상실한다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻한다. 가령 대지면적이 100㎡인데, 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60%가 된다. 정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 통해 건폐율을 용도지역별로 제한하고 있다. 도시지역만 살펴볼 경우 주거지역은 70% 이하, 상업지역은 90% 이하, 공업지역은 70% 이하, 녹지지역은 20% 이하로 각각 제한된다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 각 층의 바닥면적 합계인 연면적 비율을 말한다. 예컨대 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물의 경우, 용적률은 200%가 된다. 용적률이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 의미다. 쉽게 말해 건물을 높게 지을 수 있다는 뜻이다.

김정민 기자 jmkim@knnews.co.kr