토지거래허가구역의 양도 여부는 ‘양도 또는 취득의 시기’ 조문이 아니라 ‘예정신고납부’ 조문에서 다음과 같이 단서로 규정하고 있다.

“토지거래허가구역내의 토지로서 허가 전에 잔금을 청산한 경우: 허가일(또는 해제일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고납부를 하여야 한다.”(소득세법 105조①1호)

토지거래허가구역의 양도·취득시기는 실무적용상 상당히 복잡하다. 그러나 판례·유권해석들도 일정한 기준이 있는 데 이를 간략하게 정리하면 다음과 같다.

첫째, 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우: 예를 들어 경매절차로 제3자에게 소유권이 이미 이전돼버린 경우에는 당초거래는 성사가 불가능하므로, 당초매매계약은 무효가 된다.

둘째, 허가일 이전에 매매대금이 지급되고 오로지 허가만을 기다리는 경우: 허가일에 거래요건이 성사되지만, 양도·취득시기는 잔금청산일로 소급된다. 토지거래계약 허가구역 내에 있는 토지를 매수하고 잔금을 지급한 후 토지거래계약 허가를 받거나 토지거래계약 허가구역에서 해제된 경우 사실상 토지를 취득한 시점은 ‘토지거래허가를 받거나’ ‘토지거래허가구역에서 해제된 때’라고 보아야 한다.

셋째, 허가일 이전에 매매대금이 지급되고 단순히 허가를 기다리는 수준을 넘어선 경우: 허가 여부에 불문하고 거래가 성사된 것으로 보아, 양도·취득시기는 잔금청산일이 된다. 즉 토지거래허가를 받지 않은 상태라도, 양도대금수수뿐만 아니라 소유권이전등기까지 마친 경우라면 일단 ‘양도에 해당하며’ 양도·취득시기는 잔금청산일이다.

(사례1) 토지거래허가구역 내의 토지를 허가 없이 매도한 경우 그 매매계약 및 전매계약이 무효라고 하더라도 소유권이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환되지 아니한 채 원매도인이 그대로 보유하고 있는 때에는 양도에 해당하므로 매도인 등에게 양도소득세를 과세할 수 있다.

(사례2) 토지거래허가를 받지 않고 미등기전매를 한 경우에도 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고 매매대금도 반환되지 않았다면 양도소득세 과세대상이다.

이상준 한울회계법인 대표 회계사, 〈통으로 읽는 세법〉, 〈공인중개사 부동산세법〉 저자