이상준의 세금이야기 (32) 토지거래허가와 양도·취득시기
경매로 제3자에 소유권 이전땐 매매계약 무효
토지거래허가구역의 양도 여부는 ‘양도 또는 취득의 시기’ 조문이 아니라 ‘예정신고납부’ 조문에서 다음과 같이 단서로 규정하고 있다.
“토지거래허가구역내의 토지로서 허가 전에 잔금을 청산한 경우: 허가일(또는 해제일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고납부를 하여야 한다.”(소득세법 105조①1호)
토지거래허가구역의 양도·취득시기는 실무적용상 상당히 복잡하다. 그러나 판례·유권해석들도 일정한 기준이 있는 데 이를 간략하게 정리하면 다음과 같다.
첫째, 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우: 예를 들어 경매절차로 제3자에게 소유권이 이미 이전돼버린 경우에는 당초거래는 성사가 불가능하므로, 당초매매계약은 무효가 된다.
둘째, 허가일 이전에 매매대금이 지급되고 오로지 허가만을 기다리는 경우: 허가일에 거래요건이 성사되지만, 양도·취득시기는 잔금청산일로 소급된다. 토지거래계약 허가구역 내에 있는 토지를 매수하고 잔금을 지급한 후 토지거래계약 허가를 받거나 토지거래계약 허가구역에서 해제된 경우 사실상 토지를 취득한 시점은 ‘토지거래허가를 받거나’ ‘토지거래허가구역에서 해제된 때’라고 보아야 한다.
셋째, 허가일 이전에 매매대금이 지급되고 단순히 허가를 기다리는 수준을 넘어선 경우: 허가 여부에 불문하고 거래가 성사된 것으로 보아, 양도·취득시기는 잔금청산일이 된다. 즉 토지거래허가를 받지 않은 상태라도, 양도대금수수뿐만 아니라 소유권이전등기까지 마친 경우라면 일단 ‘양도에 해당하며’ 양도·취득시기는 잔금청산일이다.
(사례1) 토지거래허가구역 내의 토지를 허가 없이 매도한 경우 그 매매계약 및 전매계약이 무효라고 하더라도 소유권이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환되지 아니한 채 원매도인이 그대로 보유하고 있는 때에는 양도에 해당하므로 매도인 등에게 양도소득세를 과세할 수 있다.
(사례2) 토지거래허가를 받지 않고 미등기전매를 한 경우에도 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고 매매대금도 반환되지 않았다면 양도소득세 과세대상이다.
이상준 한울회계법인 대표 회계사, 〈통으로 읽는 세법〉, 〈공인중개사 부동산세법〉 저자
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