주거지역 2층 제한→ 3층까지 완화
주거 용지 30% 아파트 개발도 가능

명곡·반지·사림·신월 내 준주거지역
용적률 250~360%→250~500% 상향

상업지구 내 업무지구 용도변경 안돼
지구단위계획 정비안 반쪽효과 우려

창원대로변 57만㎡ 준공업지역
건폐율 완화·연구소 등 건립 가능

1974년 창원국가산업단지 지원을 목적으로 계획된 도시설계가 50년 만에 바뀐다.

쾌적한 주거환경이 장점으로 꼽혔던 창원 배후도시 단독주택지가 점점 활력과 역동성이 떨어진다는 단점이 상존했던 터에, 이번 창원시의 배후도시 지구단위계획 정비안이 도시에 활력을 불어넣을지 귀추가 주목된다.

창원시는 2일 배후도시 지구단위계획 정비안을 발표하면서 ‘규제 혁파’와 ‘합리적 조정’, 그리고 ‘민간 주도 개발’을 핵심 키워드로 꼽았다.

여기에 직주근접형 주거환경과 미래형 초고층 복합공간 조성, 창원국가산업단지 공간재편 지원을 대원칙으로 삼고, 주거와 업무, 상업, 문화가 어우러진 살고 싶은 미래 공간을 비전으로 제시했다. 재정비 계획안은 주거지역과 준주거지역, 상업지역, 준공업지역으로 구분했다. 대상은 의창·성산구 일원 13개 주거지구, 5개 상업지구, 1개 준공업지구다.

◇주거지역= 13개 지구 전체가 제1종전용주거지역에서 제1종일반주거지역으로 전체 종 상향된다.

13개 지구는 △차룡지구(45.49㏊), 명서지구(83.08㏊), 명곡지구(160.55㏊), 사림지구(139.84㏊), 반지지구(59.70㏊), 대원지구(13.34㏊), 용호지구(27㏊), 외동지구(44.60㏊), 상남지구(32.20㏊), 신월지구(90.48㏊), 사파지구(50.90㏊), 대방지구(21.62㏊), 가음정지구(46.40㏊) 등이다. 그동안 1종전용주거지역으로 용적률 100% 적용을 받았지만, 용적률 120% 이내, 공동주택용지가 허용됐다. 2층으로 제한한 층수는 3층으로 올리고, 의무화됐던 경사지붕도 선택 가능하도록 했다. 외부노출계단도 허용하고, 최대 3m이던 건축한계선도 제한을 완화했다.

시는 13개 주거지구가 대규모 지구로 구성돼 체계적인 정비와 관리에 어려움이 있어 50개 중규모 생활권지구로 세분했다. 지구별 특성에 맞는 다양한 개발을 유도하고, 주거 용지의 30%는 10층 이내 아파트 개발도 가능하도록 변경했다. 단독주택지의 경우, 합필 확대, 용적률 완화 등 건축계획의 자율성을 최대한 확대했으며, 소매점과 휴게음식점 등 근린생활시설과 다세대주택 건립도 허용했다. 주택가의 부족한 주차장과 공원녹지공간을 민간 주도로 확충하려는 방안도 담았으며, 특히 창원국제사격장 인근에는 숙박시설이 입지할 수 있는 여건도 마련해 국제대회 활성화와 선수 및 관람객 편의를 도모토록 했다.

시 관계자는 종 상향을 하면서 용적률은 제한한 배경에 대해 “주차장이나 공원 등 기반시설 부족으로 주거환경이 악화되는 것을 방지하기 위함으로, 다만 블록개발이나 주민제안으로 개발하는 경우, 사업자가 기반시설을 부담하게 될 때 용적률을 높일 수 있다”고 설명했다.

이어 3층까지만 층수를 완화한 점은 인접 주택의 일조권과 조망권의 침해를 막기 위함이며, 주거지역 일부에만 일반음식점을 허용한 이유로는 주류 판매가 가능한 일반 음식점을 단독주택지 내부까지 허용할 경우, 교통과 소음 등 주거환경이 악화될 수 있어 20~25m 도로변과 준주거·상업지역에 접한 곳에 한해 추가 허용했다고 부연했다.

◇준주거지역= 준주거지역은 명곡·반지·사림·신월 등 주거지역 내 포함돼 있다. 이들 준주거지역은 그동안 대지면적 1000㎡가 상한이고, 용적률은 250~360%로 제한됐다. 오피스텔 건립도 불가능했다. 하지만 이번 정비안에는 토지 합필(대지면적) 상한을 폐지하고, 용적률을 도심활성화시설 설치나 공공시설 기부채납을 조건으로 250~500%까지 상향했다. 인구 유입을 위한 오피스텔도 대지면적의 10% 이상 기부채납하거나 연면적의 15% 이상 비주거용도에 한해 건립을 허용했다.

◇상업지역= 창원 배후도시 내 창원버스터미널을 중심으로 한 유통상업지구, 경남도청과 경남신문사 구간의 중심상업지구, 창원시청을 중심으로 한 용지상업지구, 상남상업지구, 명곡상업지구 등 5개 지구가 해당한다. 상업지역은 그동안 대지면적 상한(일반 1000~5000㎡·중심 7000~2만㎡)과 용적률 일반 500~700%·중심 600~1000%로 제한됐다. 주상복합이 허용되지 않고, 중심·유통상업지역의 경우 오피스텔 건립이 불가능했다.

대지면적 3000㎡이상 공동개발하거나 대지면적 15% 이상 기부채납, 연면적 30% 이상 비주거용도일 때 주상복합을 허용했으며, 오피스텔도 지을 수 있도록 완화했다. 또 중심상업지역 내 종교집회장(500㎡이하)과 교육연구, 노유자 시설도 부분적으로 허용됐다.

하지만 주상복합·오피스텔은 상업지역 내 업무지구, 창원광장주변 및 유통상업지역은 허용되지 않았다.

이에 그동안 고도제한 완화와 함께 용도변경을 요구했던 상업지역내 업무지구에서는 지구단위계획 정비안이 ‘반쪽 효과’에 그칠 것이란 우려를 제기하고 있다.

현재 상업지역내 업무지역에서는 건물이 지은 지 40년 이상 되면서 노후화되고, 주차난과 편의시설 부족 등으로 어려움을 호소하고 있다.

이에 대해 창원시 관계자는 “국가산단 배후도시 지구단위계획 재정비안으로, 업무지구 용도변경에는 한계가 있다”며 “내년 관리계획 재정비를 위해 현재 용역을 진행 중이다”고 말했다.

이번 정비안에서는 도심 공동화 현상이 가속화되면서 대지면적 상한을 폐지하고, 용적률을 일반 500~1300㎡·중심 600~1500%로 상향했다.

특히 중심상업 업무지구의 30m 최고 높이 제한 규정을 폐지했다. 미래 교통수단의 선제적인 대응을 위해 일정 규모 이상의 건축물은 헬리포트(UAM) 설치를 의무화하고, 공중과 지하로 건축물 연결도 허용했다.

홍남표 창원시장이 2일 창원시청 제3회의실에서 의창·성산구 지구단위계획 재정비 수립안을 발표하고 있다./성승건 기자/

◇준공업지역= 산업단지공단을 중심으로 한 창원대로변 57만6000㎡ 공단지구가 대상이다. 건폐율 25%·용적률 250%에 기숙사만 건립 가능했지만, 기존 건축물 건폐율을 최대 70%까지 완화하고, 연구소와 업무시설 건립이 가능토록 추가 허용했다. 이는 노후된 기존 건축물의 개발을 막는 불합리한 부분을 개선하기 위함으로, 향후 창원국가산단 중장기 마스터플랜에 따른 공간재편의 내용을 내년 상반기 중 추가 반영할 예정이다.

시는 이번 재정비를 통해 노후한 주거지는 직주근접 수용에 부응하는 복합지역으로 탈바꿈하고, 상업지역은 업무·주거·생활이 융합된 미래형 초고층 복합공간으로 변화할 것으로 기대하고 있다.

이날 오후 시청 제3회의실에서 직접 브리핑에 나선 홍남표 창원시장은 “이번 배후도시 지구단위계획 재정비안은 적정 수준의 편리한 주거환경 조성과 함께 도시 난개발 방지 등 전문가들과의 논의 과정을 통해 찾은 접점”이라며 “도시 공간의 패러다임 대전환을 통해 불필요한 규제는 과감히 혁파해 도시 공간의 초석을 마련하겠다”고 강조했다.

이번 지구단위계획 변경으로 창원지역 건설·부동산 경기가 살아날 것이란 전망도 나온다. 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장은 “이번 계획 발표로 투자자, 건설업계의 심리가 바뀌면서 침체된 시장 분위기가 반전될 가능성이 있다”고 평했다.

하 지부장은 “제1종전용주거지역이 제1종일반주거지역으로 종 상향하면서 상업시설이 들어설 수 있게 돼 주변 상가에선 불만이, 단독주택 주민은 환영의 입장을 나타낼 것으로 보인다”고 말했다.

이어 ”상업지역에 주상복합, 오피스텔을 지을 수 있게 완화됐지만 기관이 밀집해 있는 상업지역 내 업무지구는 풀리지 않아 주차난 해소와 형평성 문제로 큰 반발이 예상된다고 덧붙였다.

김정민·정민주 기자