미국 연방준비제도(Fed)가 올해 금리 인하를 시사한 가운데 그동안 고금리 장기화 여파로 외면받았던 리츠(Real Estate Investment Trusts, 부동산투자신탁)에 대한 관심도가 최근 들어 높아지고 있다. 리츠는 대규모 자금을 조달해야 하기 때문에 금리가 높게 되면 부동산 경기 침체로 인한 보유자산 가격의 하락 및 공실 등으로 인해 손실이 발생할 수 있지만 금리가 인하하는 시기에는 이자 부담이 줄어들면서 대출 의존도가 높은 리츠의 수익성이 개선된다.

리츠의 개념을 자세히 알아보자. 리츠는 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자한 후 부동산 임대료나 매각을 통한 차익 등을 투자자들에게 수익으로 돌려주는 상품으로 주식시장에 자유롭게 상장되어 있다. 주식처럼 자유롭게 매매할 수 있으며 배당도 받을 수 있다. 주로 오피스, 물류센터, 상업시설, 호텔, 주거, 병원, 요양 시설, 데이터센터, 주유소 등 다양한 부동산 자산에 투자를 하는데, 최근에는 특히 데이터센터 관련 리츠가 해당 산업의 발전 가능성과 연관되어 인기를 끌고 있다.

리츠의 장점을 살펴보면 첫 번째는 소액으로도 부동산 투자가 가능하다는 점이다. 부동산 투자를 소액으로 할 수 있는 거의 유일한 방법이 리츠이다. 보통 주식시장에 상장되어 있는 리츠를 주식처럼 사고 팔게 된다. 주식의 장점처럼 리츠가 상장되면 1주의 가격이 매우 저렴하다. 리츠는 소액으로도 투자가 가능하다는 아주 큰 장점을 가지고 있다.

두 번째는 정기적으로 배당금을 받을 수 있다는 점이다. 리츠는 법적으로 배당가능 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당을 해야 한다. 즉 부동산에서는 나오는 월세 수익의 90% 이상을 배당금으로 분배하고 나머지 자금으로 운영하는 구조이다. 통상 국내 리츠는 1년에 2~4번 나누어서 주는 것이 일반적이다. 미국 시장에 상장되어 있는 리츠는 매월 분배금을 주는 리츠도 많이 있다.

리츠는 여러 장점을 가지고 있지만 몇 가지 단점 또한 존재한다.

첫 번째는 결국 주식이라는 점이다. 부동산이라는 기초자산이 있는 종목이라고 해도 결국 주식 시장에서 거래가 되기 때문에 일반적인 주식과 마찬가지로 경제 상황과 금리 등 여러 가지 요인들의 영향을 받아 수익률이 계속적으로 변하게 된다.

두 번째는 부동산 고유의 리스크를 함께 가지고 있다는 것이다. 부동산을 주주들의 자금 외에 대출을 활용하여 매수를 하게 되는데 금리가 상승하게 되면 그 대출의 이자 비용이 높아져서 투자자들이 받을 수 있는 배당수익률이 줄어들 수 있다. 즉 금리 및 부동산 가격의 변동 등이 주가에 영향을 줄 수 있다.

결론적으로 앞으로 금리 인하가 예상되는 시기에는 리츠 투자에 관심을 가질 필요가 있다.

리츠는 꾸준한 배당 수익을 받을 수 있는 대표적인 투자 상품이다. 금리 인하로 자금조달 비용이 낮아지고 그로 인해 안정적인 소득을 월급처럼 받을 수 있게 되면 리츠의 가치는 더욱 빛을 발하게 될 것이다.

또한 리츠를 투자할 때에는 국내보다는 지역별, 산업별로 잘 분산되어 있는 미국이나 일본 등의 선진국 리츠를 투자하는 것이 포트폴리오 구성 측면에서 유리하다. 그중에서도 건물 하나만 보유하고 있는 개별 리츠보다는 수많은 리츠를 골고루 편입한 리츠 ETF에 투자하는 것이 보다 위험을 분산시키고 효과적인 투자 방법이라고 판단된다.

손준식 (BNK경남은행 석동지점 PB팀장)