주택임대소득에 대한 비과세 범위는 다음과 같다.

첫째, 주택(주택부수토지 포함) 1개를 소유한 자의 주택임대소득(다만 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 과세). 둘째, 해당 과세기간에 주거용 건물 임대업 수입금액의 합계액이 2000만원 이하인 자의 주택 임대소득(2018년 귀속분까지만 비과세). 다만 주택임대소득(연간 2000만원 이하인 자)은 2019년 귀속분부터는 과세로 전환하되 종합과세(다른 종합소득과 합산)하지 않고 분리과세(14% 세율로 별도과세) 선택이 가능하다.

그리고 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자라도 ‘사업자등록의무’뿐만 아니라 ‘소득세 확정신고’도 해야 한다. 또한 ‘소형주택 임대사업자에 대한 세액감면’(조세특례제한법 96조) 규정을 다음과 같이 두어 세금 부담을 경감해주고 있다.

1. 대상자

내국인이 소형 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우(종전에는 3호 이상이 임대조건이었으나, 2018년 임대분부터는 1호 이상으로 확대)로서, 올 2월 12일 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 분부터는 임대료 연 증가율이 5% 이하여야 한다.

2. 소형주택의 범위

국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하. 단 지방의 읍면지역은 100㎡ 이하)인 주택(주거에 사용하는 오피스텔 포함) 및 부속토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것. 건축법상 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 판단한다.

3. 세부사항

1)사업자등록 2)추계신고 시에도 적용하며, 최저한세 대상임 3)농어촌특별세 과세됨(감면된 소득세·법인세의 20%)

4. 세액감면율

4년 이상은 30%→20%, 8년 이상은 75%→50%. 2020년까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 30%[2021년부터는 20%, 임대주택 중 ‘민간임대주택에 관한 특별법’상 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택의 경우에는 75%(2021년부터는 50%)]에 상당하는 세액을 감면한다.

이상준 한울회계법인 대표 회계사, 〈통으로 읽는 세금〉 저자